为健全农村村民住房保障机制，完善宅基地管理制度，强化村民自治，提升农村宅基地管理水平，切实保护耕地，改善农村人居环境，实现土地节约集约利用。根据《中共中央办公厅国务院办公厅关于印发<深化农村宅基地制度改革试点方案＞的通知》（厅字［2020］18号）、《农业农村部办公厅关于印发＜农村宅基地制度改革试点工作指引>的通知》（农办经［2020］8号）、《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于确定农村宅基地制度改革试点有关事项的函》（中农函［2020］17号）文件精神，结合实际，制定本暂行办法。

一、宅基地有偿使用

为进一步强化土地公有制性质，体现宅基地的公平使用，逐步解决因历史原因形成的宅基地超标准占用、闲置浪费等问题，实行由农村集体经济组织主导下的宅基地有偿使用，促使宅基地有序退出。

（一）收取对象

因历史原因形成“一户一宅”超标准占用宅基地的，“一户多宅”的，以及非本集体经济组织成员通过继承房屋或其他合法方式占有和使用宅基地的。建档立卡的已脱贫户2020年7月3日前超面积建住宅暂不在收取范围。

（二）收取范围

鉴于因历史原因形成超标准占用宅基地，在确定宅基地有偿使用起征面积时，根据《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》规定的宅基地使用面积，用地面积使用耕地不超过130㎡，使用荒山荒地不超过210㎡，使用其他土地不超过180㎡。

有下列情形之一的应收取宅基地有偿使用费：

1．“一户一宅”超过标准面积的；

2．“一户多宅”的多宅部分，其中涉及“多户一宅”的在其他户都有退出意愿的情况下，不愿退出的须交纳超面积宅基地的有偿使用费；非本集体经济组织成员通过继承房屋或其他合法方式占有和使用宅基地的须交纳整宗农村宅基地有偿使用费。

3．本集体经济组织可本着节约集约、保障需求、维护权益的原则，根据本村实际情况，在不突破第一条规定上限的基础上，因地制宜，通过村民会议或村民代表会议合理确定起征面积，经村民委员会审核，报镇人民政府审批。

（三）收取标准

1．“一户一宅”的，有偿使用根据其超起征面积实行阶梯式计费。

（1）超出面积1～30㎡部分按每年5～8元／㎡计费；

（2）超出面积30～60㎡部分按每年7～10元／㎡计费；

（3）超出面积60～100㎡部分按每年9～12元／㎡计费；

（4）超出面积100～150㎡部分按每年11～14元／㎡计费，超出面积150㎡以上部分每增加30㎡标准提高5元／㎡计费，每年不超过20元／㎡计费，以此类推。

（5）附属用房、偏杂屋：1～30㎡，5元／㎡；30～60㎡，7元／㎡；60～90㎡，9元／㎡；90～120㎡，11元／㎡；120㎡以上，13元／㎡。

（6）庭院（围墙内地坪）：1～500㎡，2元／㎡；500～1000㎡，3元／㎡，1000㎡以上，4元／㎡。

2．“一户多宅”的。其中一宅基地超起征面积的，超过部分与多宅基地部分累计按照阶梯式计费；一宅基地未超起征面积的，多宅基地部分扣除起征点之后多余部分按照阶梯式计费。城郊区、镇周边村可根据基准地价适当调整，偏远村、山区村、已脱贫村可根据年人均纯收入适当降低收取标准。

3.1987年《湖南土地管理实施办法》实施前，农村集体经济组织成员建房占用的宅基地至今未扩大的，按确权登记的实际使用面积予以认定，房屋主体超占部分按阶梯式收费标准收取有偿使用费。附属用房、偏杂屋、庭院等按阶梯式收费标准收取有偿使用费。城郊区、镇周边村可根据基准地价适当调整，偏远村、山区村、已脱贫村可根据年人均纯收入适当降低收取标准。

4.1987年《湖南土地管理实施办法》实施起至2018年《湖南省人民政府办公厅关于进一步加强村庄建设的意见（试行）》（湘政办发［2018］64号）实施前，农村集体经济组织成员建房占用的宅基地，符合规划但超过当时当地面积标准的，在补办相关手续后，按确权登记的实际使用面积予以认定，房屋主体超占部分按阶梯式收费标准收取有偿使用费。附属用房、偏杂屋、庭院围墙等按阶梯式收费标准收取有偿使用费。城郊区、镇周边村可根据基准地价适当调整，偏远村、山区村、已脱贫村可根据年人均纯收入适当降低收取标准。

5．非本集体经济组织成员通过继承在农村占有和使用宅基地或原属本集体经济组织成员时取得宅基地的按每年20元／㎡收费，以其他合法方式在农村占有和使用宅基地的按每年20元／㎡收费，超过150㎡以上的，每增加30㎡收费标准提高5元／㎡。城郊区、镇周边村可根据基准地价适当调整，偏远村、山区村、已脱贫村可根据年人均纯收入适当降低收取标准。

（四）收取方式

根据交纳对象自愿申请，选取以下方式之一交纳宅基地有偿使用费：

1．按年度交纳。每年在当年12月底前主动向本集体经济组织交费的，优惠5％；逾期不交的，每日加收1‰的滞纳金。

2．按时间段交纳。分5年期交纳，10年期交纳，20年期交纳。5年期一次性交纳的优惠10％，10年期一次性交纳的优惠20％，20年期一次性交纳的优惠40％，并在上一时间段末交纳下一时间段有偿使用费。逾期不交的，每日加收1‰的滞纳金。中途申请退出宅基地的，按未使用年限退回有偿使用费。

3．一次性交纳。一次性交纳的，按70年收取，优惠50％。中途申请退出宅基地的，按未使用年限退回有偿使用费。

（五）收费主体

宅基地有偿使用费由村民理事会负责收取，镇人民政府与村民委员会应当积极协助。党员、村组干部、村民理事会成员、村民代表等应带头交纳；涉及市域范围内行政、事业单位、国有企业干部职工、工商户、企业业主不按时交纳宅基地有偿使用费的，必须在规定时间内交纳。没有在规定时间交纳的，在社会信用信息系统上予以公布公示。宅基地有偿使用费收缴情况必须每年在本集体经济组织内部至少公示二次。

（六）使用范围

坚持“取之于民、用之于村”的原则，宅基地有偿使用费主要用于宅基地退出补偿、闲置宅基地盘活利用、农村公共设施和公益事业建设等。

二、宅基地退出

（一）退出方式

根据本人申请，可采取无偿、有偿和享受政府相关优惠政策三种方式退出宅基地。“一户多宅”不符合规划的多宅部分，户外的厕所、闲置废弃的畜禽舍、倒塌的住房、影响村内道路及公共设施建设的院套等建筑物或构筑物必须拆除，将宅基地退还集体。在宅基地确权发证时，对户外的厕所、闲置废弃的畜禽舍和倒塌的房屋不登记不发证，对“一户多宅”的多宅部分只登记不发证。

1．无偿退出

户外的厕所、闲置废弃的畜禽舍、倒塌两年以上的住房、影响村内道路及公共设施建设的庭院等建筑物或构筑物，实行无偿退出；也可根据本村以往惯例，经本集体经济组织集体决策，按宅基地退出补偿标准进行补偿。宅基地批准后，两年未建设，村集体经济组织或村民委员会可依法要求其无偿退出。为解决农村厕所问题，可由村庄统一规划，建设公共厕所。对有畜禽舍用地需求的，由村集体经济组织按规划统一安排，村民在建设畜禽舍前须与集体经济组织签订协议，对闲置两年以上的畜禽舍，村集体经济组织将无偿收回。集中供养的五保户去世后，其宅基地由村集体经济组织或村民委员会依法收回。

2．有偿退出

“一户多宅”的多宅部分。符合规划的，鼓励通过协商在本集体经济组织内部符合建房条件的人员中有偿流转，或通过“跨村越镇”对非本集体经济组织成员的符合建房要求的农户进行有偿流转；对无法流转，但有退出愿望的可实行有偿退出。

“一户一宅”及“一户多宅”全部退出的，补偿标准上浮20％，但需提供有房居住的证明。

非本集体经济组织成员在农村占有和使用的宅基地，如涉及到“多户一宅”的，在其他户都有退出意愿的情况下，原则上退出，按标准补偿。

3．享受政府相关优惠政策

（1）享受政府相关优惠政策对象

①自愿永久退出宅基地到汨罗城区购买首套商品房的村民；

②自愿暂时退出宅基地到汨罗城区购买首套商品房的村民。

（2）政府相关优惠政策

①财政奖补。自愿永久退出农村宅基地，符合原基改建条件拆旧不建新或符合分户建房条件的，购房面积在130㎡（含本数）以下的，按购房合同面积享受600元／㎡的奖励，购房面积超过130㎡的，实行分段奖励，130㎡之内按600元／㎡计奖，130㎡以上按400元／㎡计奖。奖励总额不超过10万元。符合原基改建条件拆旧10年内不建新或符合分户条件，10年内不再申请宅基地，但保留宅基地权益的农村居民购房奖励，按购房合同面积享受400元／㎡的奖励。奖励总额不超过8万元。

②市场互补。凡享受财政奖励的对象，鼓励开发商要通过价格调整予以激励，提倡按该楼盘商品房市场价格下调一个百分点优惠定向售让，由市住建局统筹安排。

③就业保障。对进城购房未就业的农村居民，由市人社部门优先按市场原则提供就业岗位，享受免费技能培训和职业介绍、参加技能培训给予20元／天的生活费补贴。对进城购房农村居民符合小额贴息贷款条件的，可优先享受创业担保贷款政策。

④教育保障。进城购房农村居民凭房产证或经备案的《商品房买卖合同》，可在城区按照义务教育阶段学校划片招生政策办理子女入学手续，其随迁子女根据划片范围和招生计划，按照相对就近原则入学，由市教体局统筹安排。

（二）宅基地退出补偿标准

对自愿有偿退出的建筑物、构筑物按以下标偿：

1．住房按建筑面积20～150元／㎡补偿；

2．户外独立的厨房、厕所、农业设施等辅助用房等可按占地面积10～30元／㎡补偿；

具体补偿标准也可由本集体经济组织根据实际情况与宅基地退出户协商确定，并经村民会议或村民代表会议通过，补偿标准及补偿情况一律在本集体经济组织公示。

（三）退出程序

（1）申请人持以下材料向当地镇人民政府提出申请；

（2）自愿退出宅基地的申请表；

（3）土地使用证或权属证明材料；

（4）家庭户口簿及家庭成员身份证明材料；

（5）本集体经济组织意见及村委会意见；

（6）现居住场所的证明材料；

（7）全部退出宅基地的，还应当提交不再重新申请宅基地的承诺书；

（8）其他需要提供的材料。

镇人民政府对退出宅基地进行审核。经审核符合本方案规定条件的，镇人民政府在15个工作日内对宅基地状况、拟退出宅基地的面积进行调查，调查结果在本集体经济组织公示后，由申请人与本集体经济组织签订《自愿退出宅基地协议》。

镇人民政府应自签订《自愿退出宅基地协议》之日起5个工作日内，将《自愿退出宅基地协议》以及有关材料报市农业农村和自然资源部门审查。经审查符合本办法规定的，由市农业农村和自然资源部门报市人民政府批准后，由市不动产统一登记机构注销土地使用权证或相应不动产证。

宅基地退出户按照协议在规定期限内腾出现有房屋，并将建筑物、构筑物清除，或签订放弃建筑物、构筑物协议书后，申请房屋处置验收，由所在镇组织村干部和村民理事会人员进行验收，验收合格后领取房屋处置验合格单。镇政府对退出的宅基地进行登记造册。宅基地全部退出户凭验收单及《不再申请宅基地承诺书》办理购买政府优惠商品房相关手续。

三、宅基地流转

（一）流转方式

农村宅基地可采取出租、入股、转让、互换、赠与等方式进行流转。

（二）流转范围

受让人、承租人、受赠人应为本市集体经济组织或是符合宅基地申请条件的成员。

（三）流转条件

转让方必须同时满足以下条件方可流转：

1．转让方流转宅基地后在农村或城镇仍有合法住所，能保证基本居住需要，流转后不得再申请宅基地（“多户一宅”的除外）；

2．流转的宅基地及房屋，必须依法取得宅基地使用权，且产权明晰无争议；

3．流转的宅基地及房屋，必须符合土地利用总体规划、村庄规划；

4．宅基地流转必须经村民理事会同意；

5．流转的宅基地不得擅自改变用途。

受让方应同时具备以下条件（继承除外）：

1．农村集体经济组织成员；

2．符合建房条件。

（四）流转程序

1．申请。宅基地流转双方必须同时向村民理事会申请，经村民会议或村民代表会议同意后，村民理事会将申请流转双方的相关信息在本集体经济组织内部公示7天，无异议的，报村委会审查。

2．审查。村委会对流转双方的资格进行审查，通过审查的报镇人民政府审核。

3．审核。镇人民政府农村村民建房管理办公室在接到申请后，组织人员对宅基地流转进行调查，符合条件的，镇人民政府采取办公会议形式集中审核，审核结果在政务栏公示，公示期限不少于7天。

4．签订流转协议。经镇人民政府批准后流转双方签订协议。

5．变更登记。受让方按照变更登记的相关要求，准备资料，到农业农村和自然资源部门申请变更登记。

（五）流转收益分配

流转收益分为房屋收益和宅基地收益，房屋收益归产权人所有，宅基地收益须在集体经济组织和原宅基地使用者之间进行合理分配，各地可根据实际情况自行确定，集体收益原则上不得低于同期分配宅基地交纳的最低价款的40％。宅基地出租收益按租金的20％上交本集体经济组织。

四、资金管理

资金管理参照《汨罗市农村集体经济三资管理办法》执行。本暂行办法由市农业农村局负责解释。

自公布之日起执行。