第一章 总  则

第一条 为了规范农村村民住房建设管理，集约节约利用土地，改善农村人居环境，建设生态宜居美丽乡村，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》、国务院《村庄和集镇规划建设管理办法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》、中共中央农村工作领导小组办公室农业农村部《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》、农业农村部自然资源部《关于规范农村宅基地审批管理的通知》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称农村宅基地，是指农村村民合法使用或经依法批准，用于建造住宅及其生活附属设施的集体所有土地，包括住房、附属用房、偏杂屋、庭院围墙等用地。

第三条 村民住房建设要遵循规划先行、先批后建、一户一宅、限定面积、适度集中的原则。

第四条 市人民政府负责组织领导本行政区域内村民住房建设管理工作。

市农业农村局负责农村宅基地改革和监督管理服务工作；农村经营管理服务中心负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用，组织开展农村宅基地现状和需求的统计调查，将农民建房新增建设用地需求及时转报市自然资源部门，做好宅基地审批管理与农房建设、不动产登记等工作的有序衔接；市自然资源局负责国土空间规划、土地利用计划、农用地转用、房地权属登记等监督管理服务工作；市住建局负责农村住房建设的设计、施工等监督管理指导工作；各镇人民政府负责本辖区内农村住宅用地的审核批准和建房规划许可有关工作，切实履行属地管理责任，优化审批流程、提高审批效率，加强事中、事后监管，充分发挥村民自治作用，指导村级组织完善宅基地民主管理程序，及时制止和查处农村宅基地违法行为；财政、交通、水利、生态环境、林业、公安、民政、司法等市直部门按照各自职责，共同做好农村宅基地管理工作。

第五条 镇人民政府是村民住房建设管理的实施主体，负责审核批准、核实宅基地用地和乡村建设规划，根据法律法规授权及市人民政府有关部门委托，开展村民住房建设管理其他工作。

镇人民政府成立村民住房建设管理议事机构，组织实施村庄规划编制、管理工作，研究、审议规范村民住房建设管理的各项措施。

第六条 村民委员会协助镇人民政府做好村民住房建设的审查、批准和监管等工作，通过制定村规民约、开展村民评议等方式对村民住房建设行为进行规范。

第二章 村庄规划和宅基地管理

第七条 镇人民政府要根据国土空间规划组织编制和修订本辖区内村庄规划，编制经费由市人民政府统筹安排。

村庄规划是管理村域国土空间开发保护、实施国土空间用途管制、核发乡村建设项目规划许可、进行各项建设的法定依据。

第八条 编制村庄规划要听取基层组织和村民意见，加强与相关部门衔接，坚持简便实用、符合实际。

村庄规划报送自然资源部门审查、市人民政府批准前，要经三分之二以上村民代表或者村民会议三分之二以上成员同意。经批准的村庄规划要自批准之日起二十日内由村民委员会进行公告。

第九条 经批准的村庄规划应由镇人民政府和村民委员会严格组织实施，不得擅自调整和修改。确需调整和修改的，要按原审批程序报送批准。

第十条 镇人民政府要注重传承传统文化，保护历史建筑和特色民居，引导村民建房体现湖湘民居特色，保持邻近房屋建筑风格协调。

第十一条 镇人民政府要按照村庄规划引导村民适度集中建房，统筹解决住房建设用地和配套设施建设资金。

第十二条 市人民政府在年度土地利用计划中，统筹安排农村村民建房用地计划。

村民一户只能拥有一处宅基地，村民住房建设要充分利用原有宅基地、空闲地、荒地和其他未利用地。

严格控制农村村民宅基地标准。农村村民建设住宅，使用耕地的，户均建筑占地面积不得超过130平方米，且人均建筑占地面积不得超过40平方米；使用荒山荒地的，户均建筑占地面积不得超过210平方米，且人均建筑占地面积不得超过50平方米；使用其他土地的，户均建筑占地面积不得超过180平方米，且人均建筑占地面积不得超过45平方米。

第十三条 村民住房建设选址禁止在下列区域选址：

（一）永久基本农田和国家一级生态公益林地；

（二）山洪地质灾害易发地段和地下采空区；

（三）行洪、灌溉、排涝通道等水利设施管理范围；

（四）饮用水水源一级保护区；

（五）公路建筑控制区和铁路建筑限界范围；

（六）历史文化名镇、名村核心保护区和历史文化街区；

（七）供水、供电、供气和通讯等设施管理范围；

（八）需修复的污染或者有污染风险的地块；

（九）法律、法规规定的其他禁止住房建设区域。

第三章 申请和审批

第十四条 农村村民申请宅基地建房应满足以下条件：

（一）申请户主必须为经村（居）集体经济组织确认的本集体经济组织成员；

（二）多子女家庭父母应与其中一个子女共同拥有一处宅基地，独生子女家庭不得分户另行申请宅基地；

（三）夫妻关系存续期间分户的只能认定一户，离婚三年以上且未共同生活或离婚后另一方再婚一年以上的可认定分户，与父母共同生活的外嫁女及未婚子女不能和父母分户；

（四）离婚户或无房户因无房而无法分户的，经村（居）集体经济组织审核同意的可由户籍地公安派出所出具无法分户的原因意见；

（五）家庭户常住人口中兄弟姐妹因结婚确需分户的，须提供结婚及立户证明材料；

（六）本办法未规定的其他特殊情况，应提交村民代表大会按“一事一议”集体讨论决定，经镇人民政府协调相关部门审核后公示认定。

第十五条 村民符合下列条件之一的，可以以户为单位申请在村庄规划区内建设住房：

（一）具备分户条件，确需另立新户建设住房的；

（二）现有住房属于危房，需拆除新建的；

（三）自愿退出宅基地向村民集中建房点集聚的；

（四）因自然灾害、政策性移民等原因，需搬迁安置的；

（五）住房因国家建设项目征收或者镇、村公共设施和公益事业建设占用的；

（六）改善住房条件，需原基改建、扩建或者拆除新建的；

（七）可以申请住房建设的其他情形。

第十六条 有下列情形之一的，村民住房建设申请不予批准：

（一）不符合国土空间规划和村庄规划的；

（二）申请建房的宅基地存在权属争议的；

（三）原有住房被征收已得到住房安置的；

（四）出卖、出租、无偿赠与住宅后，再申请宅基地的；

（五）将现有住房改作非生活居住用房的；

（六）有违法住房建设行为未处理结案的；

（七）夫妻双方均为农业户口，双方户口未迁至同一集体经济组织的，其中一方已有宅基地的；

（八）符合分户条件，但现有宅基地面积已达到分户建房用地合计面积的；

（九）夫妻协议离婚后，一方自愿将住宅过户给另一方的，视同无偿赠与；

（十）不符合用地和建设规划的其他情形。

第十七条 将原有住房转让给他人的本集体经济组织成员，以及本市其他农村集体经济组织符合宅基地申请条件的成员，必须通过公开、有偿的方式申请宅基地。

第十八条 村民住房建设要按下列程序办理审批手续：

（一）建房申请人向户口所在地村民委员会提交申请。经村民委员会审核符合建房条件的，由村民委员会负责张榜公示，公示期为七日。公示期满无异议的，经村民委员会签署意见后由建房申请人向镇人民政府提交申请；

（二）镇人民政府接受申请后，要及时组织现场选址踏勘，经审核符合批准条件的，在接受申请后二十个工作日内核发乡村建设规划许可证；不符合批准条件的，退回申请材料，并书面告知不予批准的理由。

申请占用农用地和未利用地建房的，要依法办理土地转用审批手续。

第十九条 村民申请易地建房的，要提供在新房建成后六个月内处置原有建筑物并退出原有宅基地的承诺书，再按照本办法第十六条规定办理村民住房建设审批手续。

第四章 建设和管理

第二十条 镇人民政府要在核发乡村建设规划许可证后五个工作日内，组织有关人员到现场定位放线，实地确认宅基地内建筑物的平面位置、层数和风貌，设立村民新建房屋施工公示牌，并根据建设施工进度组织验线。

第二十一条 镇人民政府要建立村民住房建设管理档案，实行一户一档。每月将审批建房情况向市农业农村局、自然资源局备案。

村民住房建设管理档案要包含宅基地用地、建设规划手续、设计图纸。

第二十二条 住房和城乡建设部门要会同自然资源、农业农村部门联合编制、修订农村住宅建筑设计示范图集，指导示范图集推广工作。

鼓励村民住房建设使用绿色节能新技术和装配式建筑，推广应用绿色建材产品。

第二十三条 镇人民政府要在收到村民住房竣工验收申请后十个工作日内进行宅基地用地和建设规划核实。未经核实或者经核实不符合的，不得办理权属登记。

第二十四条 村民住房原址重建的，要在建成新房三个月内拆除超出用地面积的建筑设施；易地新建的，要按承诺书处置原有建筑物并退出原有宅基地。

第五章 监督检查

第二十五条 市农业农村部门建立农村宅基地统计调查制度，逐步建立宅基地基础信息数据库和管理信息系统，推进宅基地申请、审批、流转、退出、违法用地查处等信息化管理。

第二十六条 镇人民政府要公开村民住房建设申请条件、申请资料目录、申请受理机关、审批机关、审批权限、审批程序、审批时限以及村民住房建设年度用地计划，并公布建房审批结果。

村民委员会协助镇人民政府在辖区内公布前款事项。

第二十七条 镇人民政府要建立动态巡查制度，及时发现、制止和查处辖区内村民违法建房行为。

村民委员会发现村民违法建设住房的，要立即劝阻，劝阻无效的要及时向镇人民政府报告。

第二十八条 市农业农村、自然资源、住房和城乡建设部门和镇人民政府建立村民违法建房举报制度，及时受理和调查处理举报线索。

第二十九条 市人民政府建立村民住房建设管理考核制度，对下级人民政府和本级有关部门村民住房建设管理工作进行考核。

第六章 法律责任

第三十条 市人民政府有关部门和镇人民政府有下列情形之一的依法追究责任；相关工作人员有下列情形之一的依法给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）未依法组织编制、审批、修订村庄规划的；

（二）未依法进行建设规划审批和用地审批的；

（三）未按照本办法规定进行定位放线、验线、宅基地用地和建设规划核实的；

（四）对村民住房建设违法行为巡查不到位、制止查处不力的；

（五）在村民住房建设管理工作中有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等失职渎职行为的。

第三十一条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由市人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

第三十二条 村民未取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由市人民政府自然资源部门或者镇人民政府责令停止建设，限期改正，当事人要自接到停止建设通知书之日起立即停止建设，并在十五日内采取改正措施，消除对规划实施的影响；对逾期不改正或者无法采取改正措施消除影响的，可以责令限期拆除。自然资源部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，由市人民政府责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。

第三十三条 违反本办法规定的其他行为，有关法律、法规已作出处罚规定的，从其规定。

第七章 附  则

第三十四条 归义镇、湖南汨罗高新技术产业开发区、长沙经开区汨罗产业园、屈子文化园根据有关法律、法规的规定和市人民政府规定的职责，按照本办法做好管理范围内村民住房建设管理和监督有关工作。

市人民政府管辖范围内的住房建设管理以及国有农场、林场、渔场内的住房建设管理，参照本办法执行。

第三十五条 本办法自公布之日起施行。